AVUKAT IYAZ ÇİMEN ' SİTE YÖNETİMLERİNDEKİ USULSÜZLÜKLER' İ DEĞERLENDİRDİ

Yaşam kalitesini yükseltmek amacıyla inşa edilen konut ve ticari sitelere rağbet günümüzde oldukça artıyor. Harcama bütçelerinin de büyümesi ile sitelerin de ticari işletmeler gibi yönetilmesi bir ihtiyaç haline geliyor. Fakat ticari işletmelerin aksine, site yönetimlerinde kurumsal kültürün eksikliği, sitelerde birçok usulsüzlük vakasını da beraberinde getiriyor. Bu vakalar sitede yaşamanın konforunu sürmek yerine site sakinlerinin her birinin adeta müfettiş olmasına, site yöneticilerinin ise sürekli hesap sorulan idareciler haline gelmesine sebep oluyor.

KPMG Türkiye de yaptığı site yönetimi incelemelerinin tamamında farklı ölçeklerde birçok usulsüzlükle karşılaştı. KPMG Türkiye Usulsüzlük İncelemesi Lideri Oytun Önder yaptıkları denetimlerden yola çıkarak site yönetimi usulsüzlükleri ile ilgili kamuoyunda farkındalığın artırılabilmesi için karşılaştıkları önemli usulsüzlük örneklerini ve güvenilir bir yönetim anlayışının oluşturulabilmesi için nelerin yapılması gerektiğine dair tavsiyelerini paylaştı.

Site yönetimi usulsüzlüklerinin en sık hizmet alımları esnasında karşılarına çıktığını söyleyen Önder, “Yaptığımız incelemelerde en sık usulsüzlüğün güvenlik, temizlik, bakım, onarım, peyzaj ve benzeri hizmet alımlarında gerçekleştiğini tespit ettik. Bu işlemlerin geriye dönük doğrulanmasının zorluğu bu riski oluşturan tetikleyici nedenlerin başında geliyor. Güvenlik ve temizlik personeli sayısının veya maliyetin olduğundan fazla gösterilmesi, ölçümlenmesi zor olan sarf malzemelerinin fazla alınmış gibi gösterilmesi hizmet alımı esnasında en sık karşılaştığımız usulsüzlük örnekleri arasında yer alıyor. Hatta siteyi on yıl boyunca temizlemeye yetecek miktarda temizlik malzemesinin alınmış gibi gösterildiğine, farklı şehirde yaşayan ve siteye hiç uğramayan kişilerin sitenin güvenlik personeli gibi gösterilerek bu kişilere maaş bağlanmasına dahi şahit olduk.” dedi.

Sitenin ihtiyaç duyduğu yatırım harcamalarında belirlenen tedarikçilerin piyasa rayicinin üzerinde bedeller yansıtmalarının da bir diğer önemli usulsüzlük alanı olduğuna dikkat çeken Önder, “Özellikle kolaylıkla kıyaslanamayacak sayaçlar, siteye özel üretilen elektromekanik sistemleri yönetmek için kullanılan elektrik panoları ve benzeri teknik malzemelerin piyasa rayici üzerinden alındığı durumlar ile de karşılaştık. Ayrıca sonradan takip edilmesi güç altyapı yatırımları esnasında düşük kalitede ürünlerin pahalı şekilde alınması da bir diğer usulsüzlük yöntemi oldu. Yine örneğin döşendiği iddia edilen boruların gerçekte hiç döşenmemesi veya daha düşük çapta döşenmesi ve elektrik kablosu yerine telefon kablosu çekilmesi gibi uygulamalar da altyapı harcamaları ile ilgili tespit ettiğimiz usulsüzlükler arasında yer aldı.” şeklinde konuştu. Konuya ilişkin Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı, birkaç ay içinde yürürlüğe girmesini bekledikleri adımları şöyle özetliyor:

- “Artık kimse kafasına göre site yönetim şirketi kuramayacak. Yönetim şirketleri ve yöneticilere lisans şartı gelecek.

- Yerli ve milli bir yazılımla yeni aidat uygulaması devreye girecek. Kamu ile entegre çalışacak bu sistemle tüm süreçler daire sakinleri için de şeffaf hale gelecek. Ayrıca ilgili bakanlıklar bütçeleri, aidat artışlarını takip edebilecek. Bir site yönetimi çıkıp keyfi olarak yüzde 100 zam yaptım diyemeyecek. Kullanılan yabancı aidat uygulamalarıyla vatandaşın kişisel bilgileri tek tuşla yurtdışına gidiyordu, bunun da önüne geçilecek. Site yönetimlerinin hizmet alımlarındaki KDV tutarının yüzde 1’e düşürülmesini de bekliyoruz. Böylece vatandaşın aidatı da düşecek.

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve Oytun Önder, site-apartman sakinleri ile yönetim şirketlerine şu tavsiyelerde bulunuyor:

- Ev sahipleri mutlaka yapılan genel kurullara katılmalı. Çünkü zamlar burada belirleniyor. Çoğunlukla toplantılara katılım düşük olduğu için yüzlerce kişilik sitede az sayıda kişi önemli kararlar alıyor.

- Kararlara itiraz hakkı olduğu da bilinmeli. Alınan karar sonrası genel kurula katılmayanlar toplantı tarihinden sonra 6 ay, katılanlar 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir. Eğer yolsuzluk, usulsüzlük olduğu düşünülüyorsa dava açılmalı. Sorun usulsüzlük değil, zam oranları ise bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunulmalı. Yasalara göre 1/3 malik bir araya gelip, tasarruf tedbirlerini masaya yatırabilir.

- Siteler tarafından gerçekleştirilen faaliyetler sadece defter düzeyinde değil, uzman kurumlar tarafından da fiili olarak denetlenmeli. Site sakinleri yönetimden bu kurumlar ile işbirliği yapmalarını talep etmeli.

Oytun Önder de konuyla ilgili olarak şu görüşlere yer veriyor: ' Şeffaflık ve hesap verilebilirlik amacıyla gelir, gider ve ödemelere ilişkin tüm belgeler düzenli olarak arşivlenmeli.

- Yüksek tutarlı hizmet ve sarf malzeme alımları ihale usulü ile gerçekleştirilmeli veya alternatif teklifler temin edilmeli.

 - Site yöneticilerinin mal ve hizmet sağlayan tedarikçilerle herhangi bir çıkar çatışması içinde olup olmadığı kontrol edilmeli.

- Finansal raporlar ve önemli yönetim kararları düzenli olarak site sakinleri ile paylaşılmalı ve site sakinleri karar alma süreçlerine dahil edilmeli.

Avukat Iyaz Çimen konuya ilişkin hukuksa olarak, 'yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 38 maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. 

Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda göz ardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.