AVUKAT IYAZ ÇİMEN ' KİRACININ EVİ GÖSTERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE YASAL YOLLARI' DEĞERLENDİRDİ

Sık sık duyduğumuz 'Evimi satmak istiyorum kiracı evi göstermiyor. Evini satmak isteyen kişilerden en çok duyduğumuz cümlelerden bir tanesidir bu kelime' Peki yasalar bu konuda ne söylüyor. Baştan belirtelim. Gayrimenkul sahibi evini satılığa çıkarmak istiyorsa, ev kiracı tarafından gösterilmek zorundadır. Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ev sahibi dava açabilecektir. Bu dava “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davasıdır. Bu dava Türk Borçlar Kanunu Md. 319/2 ye dayanılarak açılabilir. Davanın görülmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken durumlar vardır.

Bunlar: Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir.

Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir.

Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

MADDE 319/2- Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

MADDE 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Bazı ev sahipleri yüksek kira artışı ya da evden çıkmayı kabul etmeyen kiracıların evine satma gerekçesiyle gece yarısı müşteri getirerek ya da elektrik, suyu keserek bezdirmeye çalışıyor. Kiracı satılığa çıkarılan konutu makul gün, saatlerde göstermekle yükümlü bulunuyor. Ankara'da yaşanan olayda arabulucu, yüksek yargı kararları doğrultusunda ev sahibinin istediği saatte müşteri getirmesini kişinin özel hayatına müdahale olarak yorumladı.

 

Kira uyuşmazlıklarındaki artışla beraber, kiracılı evin satılması için dairenin alıcılara gösterilmesi ya kiracının göstermekten kaçınması konusunda yaşanan ihtilaflar da arttı. Bunun bir örneği Ankara'da yaşandı. Mamak'ta oturan Abdullah Y. gece 23.00'ten sonra satılığa çıkarılan evine alıcı getiren ev sahibini arabulucuya şikayet etti. Kiracı ve ev sahiplerinin Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu kapsamında hem yasal hem de sözleşme kapsamında yükümlülüklerine dikkat çekildi. Kiracının satılığa çıkarılan mülkü yeni alıcıya gösterme zorunluluğu bulunuyor.

 

Borçlar Kanunu'nda, "Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü bulunuyor. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek" hükmü yer alıyor. Taraflar masada uzlaşırken, ev sahibini satılığa çıkardığı mülkünü göstermesi için Çarşamba, Cumartesi günleri saat 14.00-16.00 saatleri belirlendi. Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, kiracıya uygun bir süre önceden yazılı veya sözlü olarak bildirim yapması gerekiyor. Makul süre cumartesi günleri 14.00-16.00 olup Yargıtay da ev sahibi ya da emlakçının istediği saatte müşteri getirmesini kişinin özel hayatına müdahale olarak yorumluyor. Ev sahiplerinin mülküne talip olanları kiracıyla birlikte belirlenen saat aralıklarında getirme hakkı bulunuyor.

 

Kiraya verenin mülkiyet hakkını kiracının konut dokunulmazlığını ihlal etmeden kullanması gerekiyor. Kiracı evde yokken kapının açtırılması, yasal koşulları taşımadan konuta girilmesi Türk Ceza Kanunu'na göre suç teşkil ediyor. Konuta rıza olmadan girilmesi durumunda şikâyet üzerine 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası verilebiliyor. Tehdit amaçlı ya da gece vakti eve girilmesi durumunda 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası hükmolunuyor. Ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için elektrik, su, doğalgazını kesmesi suç teşkil ediyor. Yargıtay'ın bu konuda kiracıya manevi tazminat ve şartları varsa maddi tazminat verilmesi yönünde kararları bulunuyor.

 

kira sözleşmelerinde, "Kiracı sözleşmenin sona ermesi, satılığa çıkarılması durumunda kiralananın görülmesine izin vermek zorundadır" ibaresine yer veriliyor. Ancak Borçlar Kanunu'na göre evin gösterilmesinin kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenmesine izin vermiyor. Ev sahibinin kiracının manevi değerlerini gözeterek hareket etmesi, kiracının da ev sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını engellememesi gerekiyor. İhtilafın çözülmemesi durumunda dairede keşif, uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak kiralananın gösterilmesine yönelik zaman dilimi belirleniyor.