AVUKAT NURDAN PEKSAK'IN KALEMİNDEN: 'KİRA HUKUKUNDA ARABULUCULUK'

Avukat Nurdan Peksak bugünkü yazısında 'Kira Hukukunda Arabuluculuk' konusunu ele aldı. Kanun koyucu kira sözleşmelerine oldukça önemli bir yer ayırmış olup kiracıyı kiraya veren karşısında bazı hususularda koruma ihtiyacı hissetmiştir. Sözleşme serbestisi kapsamında hukuka ,ahlaka ve kamu düzenine aykırılık olmamakla beraber kira sözleşmelerinde de serbestlik söz konusudur'

Tarihsel olarak baktığımızda toplumumuzda uzlaşma kültürünü içinde barındıran birçok geleneğimiz bulunmakla beraber hukuksal tarihçesi olarak değerlendirdiğimizde alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından arabuluculuğun ülkemizde çok eski bir geçmişi bulunmamaktadır.

Hukuk sistemimize 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun Haziran 2012 tarihinde yürürlüğe girmesi ve bir yıl sonra da bu kanuna ilişkin yönetmeliğin 26 Ocak 2013 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmasıyla bu sürece ilişkin hukuki zemin oluşturulmaya başlanmış oldu.

Bununla beraber aslında hedeflenen amaca ve arabuluculuğa başvuru sayılarında başlarda istenilen seviyelere ulaşılamadı. Şüphesiz bunun altında yatan temel nedenlerden biri de arabuluculuk kavramı ve arabuluculuk sürecinin topluma yeterince açıklanamaması ya da toplumdaki farklı görüşlerden dolayı yeterince bilgi aktarımının sağlanmamış olmasından kaynaklanmaktaydı.

Arabuluculuğun altında yatan temel mantığa uygun olarak sürecin tamamen iradi olarak başlaması ve ihtiyari arabuluculuk üzerinden sürecin yürütülmesi gerekmektedir. Bununla birlikte toplum tarafından bu kavramın daha iyi anlaşılması ve benimsenmesi için ayrıca uzun yargılama süreçleri sonucunda tarafların bu hususta tatmin olmamasından dolayı bazı alanlarda dava açılmadan önce tüketilmesi gereken bir zorunlu dava şartı olarak düzenlenmiştir.

Bunlardan ilk olarak İş Hukukunda Arabuluculuk 12.10.2017 tarihinde kabul edilen 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu’nun 3. maddesine dava şartı arabuluculuk eklenmiştir. 2019 yılında ise Ticari uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak yasal düzenlenmesi yapılmıştı. 2020 yılına gelindiğinde ise Tüketici Hukukunda arabuluculuk süreci dava şartı olarak gelmiştir.

Ve son olarak 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile çok önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenmesi için uyuşmazlıkların kapsamları genişletilmiştir.

Bu değişiklikle beraber 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kira Uyuşmazlıkları alanında dava açılmadan önce zorunlu arabulucuğu başvurulması gerektiği yasalaşmıştır. Şüphesiz insanın en temel haklarından birisi barınma hakkıdır. Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup bir tarafta kiraya veren yer alırken, diğer tarafta kira bedelini ödeme karşılığında taşınmazın kullanımını gerçekleştiren kiracı yer almaktadır.

Bu noktada şunu belirtmek gerekir ki kanun koyucu kira sözleşmelerine oldukça önemli bir yer ayırmış olup kiracıyı kiraya veren karşısında bazı hususularda koruma ihtiyacı hissetmiştir. Sözleşme serbestisi kapsamında hukuka ,ahlaka ve kamu düzenine aykırılık olmamakla beraber kira sözleşmelerinde de serbestlik söz konusudur fakat kira sözleşmesinde tarafların eşit konumda bulunmaması sebebiyle mutlak anlamda bir sözleşme serbestisinin benimsendiğini söylemek doğru olmayacaktır.

Özellikle kira bedelinin belirlenmesi açısından bakıldığında sınırlandırmaların getirilmiş olduğu açıktır. Örneğin TBK 344 ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’ Denilmek suretiyle burada bir nevi zayıf olan taraf, kiracıyı korumaktadır. Hatta bilindiği üzere çok tartışmalı olan ve uygulamada yer alan %25 lik kira sınırlaması uygulamasının getirilmiş olması da bu durumu destekler niteliktedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 1 hükmüne eklenen ve 8 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihlerinde yenilenecek kira sözleşmelerindeki bu %25 lik oran 1 yıl daha uzatılmasına karar verilmiş olup 15 Temmuz 2023 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Böylece Kanuna eklenen geçici 2. Madde ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar kira artış oranı %25 olarak belirlenmiş olmuştur. İlgili kanun hükmü 15 Temmuz 2023 tarihinde ve 32249 sayılı Resmî Gazete‘ de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili değişiklikler uyarınca, 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecektir. Ayrıca kiracı ve kiraya veren arasında belirli süreli yapılan sözleşmenin süresinin sırf süresinin sona ermesi nedeniyle kiraya veren, kiracıyı taşınmazdan tahliye edememektedir. Kiracı kaynaklı tahliye sebeplerine örnek vermek gerekirse, kiracının en asli görevi olan taşınmaza ilişkin kira bedelini ödememiş olması, kiracının veya varsa eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturabileceği bir konutu mevcutsa ve kiraya veren sözleşme yapılırken bu durumu bilmemesi gibi durumlar söz konusu olmaktadır. Görüldüğü üzere kira hukukuna ilişkin sözleşme ve süreçler aslında çok teknik konulardır. Süresi içerisinde açılmamış bir tahliye davasında kiraya veren haklı dahi olsa davasınının usulden reddi söz konusu olabilmektedir. Günümüzde toplumun büyük bir kısmını ilgilendiren kira hukuku ve kiraya veren – kiracı ilişkileri yapılan değişiklikler ve gelişen ekonomik süreçler açısından artık farklı bir noktaya gelmiştir. Yakın çevremizde bile gerek kiraya veren ve gerekse kiracı konumunda birçok kişi bu husustan muzdarip olup uyuşmazlıkların çözümü için mahkemelere başvurmakta ve yargı sürecini başlatmak istemektedirler. Fakat özel hukukta her türlü uyuşmazlığın çözümünün yargı merciilerinden beklemek, mahkemelerdeki işyükü arttırmakta bu da aslında ister istemez her dosya için gerekli incelemelerin yapılmadan karar verilmesine neden olmaktadır. Haliyle bu durumda makul sürede yargılanma hakkı kapsamında değerlendirildiğinde mağduriyetlere sebebiyet vermektedir. İşte tam da burada alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına değinmek gerekmektedir. Zira gelinen nokta itibariyle alternatif uyuşmazlık çözüm yollarının önemi fazlasıyla artmıştır. Tarafların sulh olabildikleri ve üzerinde serbestçe tasarruf edebildikleri konular genel itibariyle arabuluculuğa elverişli alanlardır. Dostane ve kalıcı bir çözüm yöntemi olarak taraflar kendi aralarında bir sonuca varamaması ya da müzekare etme iradesi olmakla beraber süreci nasıl yürütmesi gerektiğini bilemememesi durumlarında üçüncü bir kişiden yardım alarak sürecin doğru yönetilmesi ile olumlu sonuçlar alınabilir. Fakat burada önemle belirtmek gerekir ki üçüncü kişi olarak arabulucu bu süreçleri gerek zamansal olarak ve gerekse tarafların gerçek istek ve amaçlarını açığa çıkması konusunda gerçeklik testi yaparak süreci iyi yönetmiş olması gerekmektedir. Kira Uyuşmazlıklarına genel itibariyle baktığımızda taraflar arasında devamlılık arz eden bir süreç olduğu ve tarafların devamlı surette iletişim halinde olmak durumda kaldığı bir alandır. Bu sebeple taraflar arasındaki bir anlaşmazlık olması gerek kiracı açısından gerekse kiraya veren açısından büyük bir sorun teşkil etmektedir. Hatta bu sorunlar kimi zaman özel hukuk alanını aşarak tarafların artık bu sorunlara karşı birbirlerine verdikleri tepkiler ceza hukukunu içinde barındıran birtakım suçların işlenmesine de sebebiyet vermektedir. Günümüzde önceden de değindiğimiz üzere mevcut ekonomik şartlar çerçevesince kira uyuşmazlıkları artmış olup süreçte mümkün oldukça bozulan kira ve komşuluk ilişkilerinin temelinden çözüme kavuşması gerekmektedir. Tarafların kendi aralarında dostane çözüme kavuşturabileceği konulara baktığımızda ise , kira bedelinin ödenmemesi, kira bedelininin tespit edilmesi ya da taşınmazın tahliye edilmesi gibi tarafların kendi aralarında tasarruf ederek karar verebilecekleri alanlardandır. Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuya gitmek hem tarafların huzuruna hem de toplumsal barışa katkı sağlayacaktır. Arabuluculukta tarafların tam olarak ne istediğini bilmek ve ona göre gerçeklik testi yaparak tarafların üzerinde anlaşamadığı uyuşmazlığı iyi bir şekilde analiz etmek arabuluculuk sürecinin olumlu sonuçlanması açısından oldukça önemlidir. Bununla beraber arabulucunun taraflara yaklaşımı , iletişimi, tarafların arabulucu ve süreçten beklentilerini de etkilemektedir. Her ne kadar arabuluculuk sürecinde bir yargılama yapılmasından bahsedilmese de arabulucunun uyuşmazlık hakkındaki bilgi ve birikimi, süreci yönetirken kurmuş olduğu otorite, kişilerin sorun karşısındaki psikolojik duygu durumunun analiz edilmiş olması bunların hepsi uyuşmazlığın olumlu sonuçlanması için birer fırsat doğurmaktadır. Burada bahsettiğimiz otorite elbette kişilerin üzerinde baskı kurarak , beyanlarını etkileyecek nitelikteki bir otorite değildir. Aksine arabulucunun uyuşmazlık hakkındaki hukuki bilgisi , taraflara karşı saygı ve görgüsü, taraflarla olan iletişimi, taraflara hukuki menfaatten çok kazan- kazan tekniklerini uygulayarak süreçte ortak bir uzlaşıda buluşturmak için çaba göstermesi hususlarındadır. Arabuluculukta iradilik ilkesinin bir sonucu olarak tarafların uyuşmazlığın temeline inmek, sorunu çözmek ve sorun karşısında empati yaparak süreçte kalıcı bir barış ortamı da sağlamaktadır. Arabulucunun da bu süreçleri iyi yönetebilmesi için gerek psikoloji alanında gerekse etkili iletişim yöntemleri konusunda kendisi geliştirmiş olması ve bu metodları ne şekilde uygulaması gerektiğini bilmesi önem arz etmektedir. Öte yandan insan onuruna bağdaşır şekilde bir yaşam için şüphesiz barınma hakkı oldukça önemlidir. Nitekim bu husus Anayasa’mızda da yer almaktadır. Anayasa’mızın 57. Maddesi Konut Hakkı başlığı altında düzenlenmiştir olup ‘ Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler’ denilmektedir. Nitekim Sosyal bir devlet olmamız sebebebiyle Konut Hakkımıza ilişkin bu maddeler Anayasa’mız ile de güvence altına alınmıştır. Barınma hakkının Sosyal Devlet çerçevesince belli standartların altına düşülmeksizin kişilerin yaşamasına elverişli konutlarda huzur, güven ve rahatlık unsurlarını da içermelidir. Bu sebeple konut hakkının hukukumuzda bağlayıcı bir pozitif hukuk kuralına dönüştürülmesi oldukça önemlidir. Bu noktada Anayasa’nın 57. Maddesindeki düzenenlenen Konut Hakkı aslında bir düzenlemeden ziyade devletin Sosyal Devlet olmasından dolayı üzerine düşen görevlerden biri olarak belirtebiliriz. Konut hakkının birçok uluslararası sözleşme ve Anayasadaki karşılığı olarak ve düzenlenme şekli için yukarıda da izah ettiğim üzere “Barınma Hakkı” kavramı kullanılmaktadır .Fakat geniş anlamda değerlendirmek gerekirse zorla tahliye karşısında güvence unsuru olma, kiraların aşırı artması karşısında bireylere güvence sağlama, şehir merkezlerine yakınlık veyahut uygun ulaşım altyapısı sağlama gibi aslında birçok hususu içinde barındırmaktadır. Konut hakkı, insan hakları sınıflandırması arasında yer alan ikinci kuşak sosyal haklardan birisidir. Konut hakkı, sosyal haklardandır. Sosyal haklar ise adı üzerinde sosyal bir adaletin sağlanmasına, sosyal eşitsizliklerin azaltılmasına ve toplumda ekonomik açıdan zayıf tarafı oluşturan grupların korunmasına ilişkin hakları teşkil etmektedir. Ekonomik olarak zayıf tarafı oluşturan gruplarda devletin Sosyal Devlet olmasının getirdiği sorumluluklar açısından dava şartı arabuluculuk kapasamında olan işçi-işveren uyuşmazlıklarını da gösterebiliriz. Gerek kira hukukundaki taraflar arasındaki eşitsizlik gerekse işçi-işveren uyuşmazlığı kapsamında işçinin konumu benzer nitelikteki değerler bütününü korumak adına getirilen ve dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edilen alanlardır. Burada son olarak konut hakkı ile bir diğer hak olan yerleşme hürriyetini de birbirinden ayırmak gerekmektedir. Konut Hakkı Sosyal Haklardan olup , yerleşme hürriyeti kişi hak ve özgürlükleri arasında yer alan birincil kuşak haklardandır. Aralarındaki temel ayrım ise birincil kuşak haklarda mümkün olduğunca devletin bu haklara dokunulması istenmemektedir. Yani devlete negative edim yüklenilmektedir. Konut hakkında ise , devlete bu hakkın gerçekleşmesi için bir edim yüklenilmektedir. Arabuluculuk tamamen iradi olarak başlayan, aksi taraflarca kararlaştırılmadığı sürece gizlilik çerçevesince yürütülen tarafların üzerlerinde serbestçe tasarruf edebildikleri konularda bir ya da daha fazla arabulucunun yardımları ve süreci yürütmesi hususunda anlaşmaya varıldığı bir alternatif çözüm yöntemi olarak süreci ifade edebiliriz. Arabuluculuk sürecine hakim olan birtakım ilkelerimiz mevcuttur. Bunlar genel anlamda gizlilik, iradilik, arabulucunun tarafsız ve bağımsız bir konumda yer alması ve buna bağlı olarak sürecin kontrolünün aslında taraflarda olması ve bu noktada tarafların eşitliği prensibidir. Burada özellikle üzerinde durulması gereken ilkelerden biri arabuluculuğun tamamen gönüllülük esasına dayalı olarak sürece girilmesi ve sürecin devam ettirilmesidir. Yani gönüllülük ilkesi , sürece başvuru ve süreci kabul etmede, sürecin devamında ve bir sonuca varılmasında tamamen tarafların iradesi ve gönüllüğü esastır. Gönüllülük ilkesi ile beraber kanunlarımıza arabuluculuk sürecine ilişkin önemli gelişmeler arasında gösterilen zorunlu dava şartı arabuluculuğun getirilmesidir. Birçok noktada tartışmalı hususları olmakla beraber zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğun getirilmiş olması gönüllülük ilkesine aykırılık teşkil etmememektedir. Nitekim arabuluculuğa başvurulması demek tarafların hak arama hürriyetini kısıtlayıcı nitelikte bir durum teşkil etmemektedir. Ya da adında da alternatif uyuşmazlık çözümü olarak yer alması mahkemelerin yargı egemenliğine aykırılık teşkil etmemektedir. Dava şartında yalnızca taraflar başvuru kısmında bir zorunluluğa tabi tutulmaktadırlar. Sürece ilişkin bir zorlama ya da ısrar söz konusu olmamaktadır. Hatta İş Hukuku’nda zorunlu dava şartı arabuculucuk düzenlemesinin iptali için de Anayasa Mahkemesi’nde dava açılmış, ancak bu dava oybirliğiyle reddedilmiştir. Çünkü yine sürece başlamak ve sürecin sonunda anlaşmaya varılmasını sağlamak tamamen iradi olarak yürütülmektedir. Herhangi bir hak arama özgürlüğünü güçleştiren ya da özüne dokunan bir husus arabuluculuk için yoktur. Ayrıca zorunlu arabuluculuk ülkemiz dışında birçok ülkede de uygulananmaktadır. Örneğin; Almanya’da Bavyera Eyaleti Kanunu’na göre 750 Avro ‘yu aşmayan uyuşmazlıklarda dava açılması için öncelikle bu uyuşmazlığın dostane çözüm yöntemi ile bir sonuca varılamamış olması aranmaktadır. Yine İtalya’da da bazı uyuşmazlıklar kapsamında kiralayan-kiracı arasındaki uyuşmazlıklar, aile işletmelerindeki uyuşmazlıklar, komşuluk ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar vb dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru bir dava şartı olarak düzenlenmiştir. Görüleceği üzere dünyadaki birçok ülkede ve ülkemizde mahkemelerin işyükünün fazla olması, yargılama süreçlerinin zor ve yıpratıcı olması gibi sebeplerden ötürü taraflar alternatif uyuşmazlık yöntemleri konusuna daha sıcak bakmaktadırlar. Arabuluculuğun tarihçesine baktığımızda ilk olarak ihtiyari arabuluculuğa yer verilmiş olmakla 2017 yılında İş Hukuku’nda Zorunlu Arabuluculuk, 2019 ‘da Ticaret Hukuku’nda Zorunlu Arabuluculuk , 2020 yılında Tüketici Hukuku’nda Uzman Arabuluculuk ve nihayetinde 2023 Yılında 6 farklı alanda daha zorunlu Arabuluculuk dava şartı olarak Kabul edilmiş ve arabuluculuğun yetki alanı genişletilmiştir. Kira Hukukunda getirilen dava şartı arabuluculuk ile 1 Eylül itibariyle arabuluculuğa başvuru sayısı 4 Kasım 2023 tarihine kadar Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 50 bin 89 dosya kaydının yapıldığ ve başarı oranın yüzde 59,16 olduğu açıklanmıştır. Ayrıca bu oranlara baktığımızda aslında çok ciddi oranda anlaşmazlığın zaman ve paradan tasarruf ederek tarafların talepleri doğrultusunda olumlu sonuçlanması aslında tarafların bu konuda uzlaşma odaklı yaklaştığının bir kanıtı olarak gösterilebilir. Genel itibariyle kira hukukunda uyuşmazlıkların temelinde özellikle son yıllardaki enflasyonist ortamın gelmiş olduğu nokta dikkate alındığında kira bedelinde yaşanan anlaşmazlıkların oluşturduğunu söyleyebiliriz. Özellikle %25 lik bir zam artış oranın belirlenmiş olması kiraya veren açısından bazı durumlarda mağduriyetlere de sebep olmaktadır. Netice itibariyle toplumun oldukça büyük bir kısmını kapsayan ve yaşanılan benzer sorunlara hızlı ve daha az maliyetli olarak bir çözüm getirilmiş olması her iki taraf ve toplumsal barış açısından oldukça önemli bir katkı sağlamaktadır. Bu olumlu gelişmenin süreçteki deneyimlerle de daha fazla değişikliğe uğrayıp gelişebilecek olması da oldukça önemli olduğunu belirtmemiz gerekir.

21 Oca 2024 - 23:03 - Gündem


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Şanlı Bayrak Gazetesi Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Şanlı Bayrak Gazetesi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Haber ajansları tarafından servis edilen tüm haberler Şanlı Bayrak Gazetesi editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Şanlı Bayrak Gazetesi değil haberi geçen ajanstır.