AVUKAT IYAZ ÇİMEN 'İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARI'NI DEĞERLENDİRDİ

Avukat Iyaz Çimen, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmanın bir takım şartları olması gerektiğini belirterek, 'İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası için Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.' dedi.

Geçtiğimiz gün gazetelerde ihtiyaç sahibi bir vatandaşımızın açtığı bir davada emsal bir karar yayımlandı. İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmesi devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumlarda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerliliğini koruyor. Bununla birlikte, yeni ev sahibinin de birtakım hakları bulunuyor.

TBK m.350’ye göre kiraya veren, kira sözleşmesini ; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu tarihler arasında kiracıya ihtar göndermeye gerek kalmaksızın tahliye davası açılabilir. İşbu bir aylık süre hak düşürücü süredir. Öyle ki, bu bir aylık sürenini kaçırılması halinde tahliye nedeniyle dava açılamaz. Açılsa dahi usulden reddedilecektir. Her ne kadar bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmek için ihtar çekme zorunluluğu bulunmasa da ihtar çekmenin bir avantajı vardır.

Konut kiralarındaki artışlar gündemdeki yerini korumaya devam ederken, ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları da ilginç davalara konu oluyor. Geçtiğimiz günlerde yaşanan olayda, satın aldığı evde kiracı bulunan bir ev sahibi, kiracıdan evi boşaltmasını talep etmek yerine 4500 lira olan kira ücretini 24.000 liraya yükseltmek istedi. Dairede 10 yıldan fazladır oturmakta olan kiracı olumsuz yanıt verince mülk sahibi konuyu yargıya taşıdı. Ev sahibinin talebini yerinde bulan mahkeme önemli bir karara imza attı. Peki kiracılı bir ev satıldığında, yeni kira ücreti nasıl belirleniyor? Ev sahibinin ve kiracının hakları ve sorumlulukları neler?

Örneğin, TBK'nin 351'inci maddesinde belirtildiği üzere kiralananı sonradan edinen yeni mülk sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler nedeniyle açacağı tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabiliyor.

Ne var ki yeni ev sahiplerinin birçoğu kiracıyı çıkarmak istemiyor. Böyle durumlarda yeni kira bedelinin ne olacağı taraflar arasında tartışmalara yol açabiliyor.

Geçtiğimiz günlerde mahkemeden tam da bu konuyla ilgili dikkat çeken bir karar çıktı.

Kiracılı bir ev satın alan mülk sahibi, halihazırda 4.500 liraya oturan kiracısına noter üzerinden ihtarname göndererek, yeni kira sözleşme döneminde evin kirasının 24.000 lira olarak ödenmesini istedi.

Sözleşmesi 10 yılı geçmiş olan kiracı, yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapmak istemeyince ev sahibi uyuşmazlık sonrası ‘kira artış’ davası açtı. Mahkeme ev sahibinin talebini yerinde buldu ve yeni kira bedelini 24.000 lira olarak belirledi.

Peki, bu kararı nasıl yorumlamak gerekiyor? Kiracılı ev satıldığında, yeni kira ücreti nasıl belirleniyor? Ev sahibi geçmiş ayların kira farkını da alabilir mi? Gayrimenkul Hukukçusu meslekdaşım Ümit Yasin Kısa bu konuda şu görüşlere yer veriyor: “Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi uyarınca kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu, uygulamada kısaca 1+10+1 şeklinde 12 yıllık kiracılık halinde gidilebilecek yol olarak formüle edilmektedir” 

“Kira bedelinin tespit edilmesi ise kanunumuzun 344’üncü maddesinde düzenlenmiştir” diyen Kısa, “Kısaca bir kiracı, bulunduğu kiralananda beş yıldan fazladır kira sözleşmesi uyarınca bulunuyorsa ve daha önce kira bedeli yeniden tespit edilmemişse, beşinci yılın ardından taraflarca bu konuda dava açılabilir. Sözleşme süresi uzadıkça mevcut kira ile mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli arasındaki fark da muhtemelen açılacaktır” ifadelerini kullanıyor.

Yaşanan son olaydaki hükmü ve belirlenen meblağı da değerlendiren Kısa, “Muhtemelen kiralananın rayici mahkeme kararında belirlenen meblağdan daha fazladır. Çünkü bu gibi davalarda eski kiracı olmaktan kaynaklı yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır” dedi.

Satın alınan evde oturan kiracının beş yılı dolmadıysa TBK 344’e göre kira bedelinin tespiti davası açılamadığının altını çizen Ümit Yasin Kısa, “Bunun yerine uyarlama davalarının açıldığını görmekteyiz ancak genel kanı şu an için uyarlama davalarının şartlarının oluşmadığı yönünde. Yine de buna dair kesin içtihatları Yargıtay denetiminden geçen kararlardan sonra göreceğiz”  Kısa, şu önemli bilgilerin altını çiziyor:

-- Eğer beş yıl dolmuşsa ve üzerinden zaman geçmişse kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı bulunuyor. Bu aşamadan sonra kiraya veren mahkemeden bunu talep edebilir. Mahkeme tarafından dava sonuçlandırılana kadar konut kiralarında yüzde 25 sınırlaması uygulanmaya devam edecektir. Mahkemenin kararı bu geçici sınırlamanın dışındadır. Mahkeme de bu sınırlama ile bağlı değildir.

-- Örnek vermek gerekirse yedinci yılında bulunan bir kiracı bu yıl kira artışını yüzde 25 yapabilir ancak kiraya veren açacağı kira tespit davası ile bu bedelin üzerinde bir kira bedeli tespit edilmesini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme karar verene kadar da kiracı normal kirasını ödemeye devam eder.

Diyelim ki kiracı dava süreci boyunca yüzde 25 zamlı kira yatırmayı sürdürdü ancak mahkeme, bu meblağın üstünde bir bedel belirledi. Bu durumda ev sahibi mahkeme süreci esnasında geçen ayların kira farkının ödenmesini isteyebilir mi?

Bu sorumuza, “Mahkemece kira bedelinin tespit edilmesinden ve kararın kesinleşmesinden sonra kiraya veren, bu süreçteki kira bedeli farklarını kiracısından isteyebilir” cevabını veren Kısa, “Bu durumda mahkeme kararının kesinleşmesi ve gerekiyorsa icra takibinin yapılması gerekmektedir” dedi.

Bu tip davalarda bilirkişiler gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu bir heyet olarak teşekkül ediyor” diyen Ümit Yasin Kısa, “Bilirkişiler taşınmazın teknik durumunu inceliyor, çevrenin rayiç fiyatlarını tespit ediyor, diğer kiralık ilanlarını araştırıyor ve kira bedelinin olması gerektiği rayici mahkemeye bildiriyor. Bölgenin sosyal durumu, ekonomik durumu, yakınlarda hastane, restoran gibi yerlerin olması, evin işlek bir yerde bulunması, toplu ulaşıma yakınlığı gibi faktörler kararı etkiliyor” dedi.

Ev sahibi ve kiracı davalarının çok fazla olduğu ve mahkemelerdeki yükün iyice arttığı biliniyor. Peki, böyle bir davanın sonuçlanması tam olarak ne kadar sürüyor?

Ümit Yasin Kısa, “Şu anda duruşmalar mahkemeden mahkemeye değişmekle birlikte Kasım 2024-Mart 2025 arasına veriliyor. Bu bağlamda, birkaç duruşma gören bir davanın istinaf incelemesi de dahil birkaç yılda sonuçlanabileceği çok açık ortada” ifadelerini kullandı.

Bu soruya Ümit Yasin Kısa, “Yeni malik, kiralananı satın alması halinde kira sözleşmesinin tarafı olacağından depozitonun iadesinden de sorumlu olacaktır. Bu durumda kiracı, yeni malikten depozitosunu alabilir. Depozitonun iade edilmeyeceği veya mahsup edileceği haller ise kiracının kiralanana vermiş olduğu zararların onarımı, kira borcunu ödemekten imtina etmesi gibi durumlardır” cevabını verdi.

27 Oca 2024 - 20:26 - Yaşam


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Şanlı Bayrak Gazetesi Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Şanlı Bayrak Gazetesi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Haber ajansları tarafından servis edilen tüm haberler Şanlı Bayrak Gazetesi editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Şanlı Bayrak Gazetesi değil haberi geçen ajanstır.